Relazione

La presente  relazione non  sostituisce  ma  integra e  completa  la  relazione  del  regolamento  Urbanistico  vigente  della  quale costituisce  appendice.

  a – I  presupposti   della  variante:

a.1 Il  nuovo  PRG del  Comune  di San  Vincenzo.  Il   Piano  regolatore  Generale  del  Comune  di San  Vincenzo,  redatto  ai  sensi  della  Legge Regionale  5/95,  nasce tra il  1996  ed il  2000,  uno  dei  primi della  regione  dopo  l’entrata  in vigore  della legge  per  il  governo del  territorio della  Toscana. Articolato  con  un  Piano Strutturale  adottato  in  data 05.031998  con  Del. C.C.  n°  26  ed approvato in  data 25.09.1998  con Del. C.C.  n°  81,  a seguito  di  accordo  di pianificazione con  regione  Toscana  e  provincia  di Livorno in assenza dei  rispettivi  Piano  di  Indirizzo Territoriale e   Piano Territoriale  di  Coordinamento,  e con  un  regolamento  Urbanistico adottato in  data 29.10.1999  con  Del.   C.C. n°  65  ed  approvato  in  data 28.02.2000  con  Del.  C.C.  n°  18 .

Di  impronta  notevolmente  innovativa in  raffronto alla  cultura  urbanistica  precedente, introduce  aspetti  normativi  nuovi  rispetto  agli strumenti  urbanistici  esistenti quali,  il parametro  della  Superficie Lorda  di Pavimento  che  ha  sostituito  il  parametro  precedente del Volume,  così  come  la  introduzione  di  tipologie  di  intervento quali la  sostituzione  edilizia  che  solo  successivamente  è  stato  recepito  da  normative  del settore. Con  il  regolamento  Urbanistico  del  2000  gli  interventi  sul  patrimonio edilizio esistente sono stati normati con  sette  modificazioni edilizie  che  hanno  previsto  interventi  di tutela e valorizzazione  quali il recupero  o la  salvaguardia  e  la  valorizzazione ( M1 – M2 ed M3)  o  di  trasformazione  quali l’adeguamento  ed il rinnovo  degli edifici  e  sino  all’incremento  e  conversione  verso  le strutture  ricettive ( M4 – M5 –M6 – M7)

Tali  previsioni   sono  però  divenute operative  in  una  realtà  normativa  quantomeno  controversa,  sia  per  la  vigenza  del  vecchio Regolamento Edilizio,  sia  per l’entrata  in  vigore di norme  regionali   e  nazionali che hanno  regolamentato  anch’esse  la  materia, in qualche  caso ponendosi in contrasto  con le norme  del P.R:G. In  merito, basta  ricordare  la  L.R. 52/99,   la  L.R. 42/2000  (Turismo)  e   più  recentemente  la  L.R. 1/2005  ed  inoltre  il T.U.  sull’edilizia   e  la  normativa   nazionale sul commercio. 

a.2 -  Le  problematiche  gestionali. 

È ovvio considerare  che,  dopo  un  lungo  periodo  di  attività  ridotta  per  l’avvenuto  completamento delle  previsioni  del  precedente  PRG,  che  risaliva  al  1984,  l’entrata  in  vigore  del  nuovo  Regolamento  Urbanistico  ha  riattivato  le  attività di  privati  cittadini  ed  imprenditori  del  settore  e   dal  2000  si  è  sviluppata  una  notevole  attività  edilizia  che  ha  visto  impegnata  la  struttura  comunale  sia  per  le  difficoltà conseguenti  alla  presenza  di  nuove  normative    che  per  la  quantità  delle  pratiche che dal 28.02.2000 al 30 settembre  2005  ha  superato  quota  2.500 così  distribuite  negli anni  :

Anno 2000:

N° 66  C.E    e 366  Aut./DIA= Tot. 432

Anno 2001:

N° 84  C.E    e 407  Aut./DIA= Tot. 491

Anno 2002:

N° 71  C.E    e 383  Aut./DIA = Tot. 454

Anno 2003:

N° 51  C.E    e 326  Aut./DIA =Tot. 377

Anno 2004:

N° 74  C.E    e 397     DIA     = Tot. 471

Anno 2005:

N° 28  C.E    e 258     DIA     = Tot. 286

Nel  periodo  di  riferimento  sono  stati  istruiti  ed  adottati   30  Piani Attuativi  sia  di  iniziativa  pubblica  che  privata.

Le nuove   norme  hanno  causato  non  poche  difficoltà  di  gestione del   PRG  comportando, nel  corso  della  gestione  operativa  degli interventi,  da parte  degli  uffici dell’Amministrazione  Comunale,  diversificazioni  interpretative  e  conseguente  difficoltà  per i  cittadini  e gli  operatori  del settore.

Altri  aspetti  di difficoltà  della  corretta  e coerente  applicazione     della  normativa  del  PRG  sono emersi  nel  corso  della  gestione per  le  zone  agricole, nella applicazione  dell’intervento della  modificazione  edilizia M7 ed M7/1,  nella  gestione  degli  interventi su porzioni  di  edifici,   nella   definizione  puntuale  delle  porzioni  di  edifici  non  costituenti  S.L.P.  quali  sottotetti  o  locali  seminterrati.

Alcuni  interventi sul patrimonio  edilizio esistente,   riferiti  a  specifiche  norme  del  RU  e  nella  fattispecie  alla  Modificazione  Edilizia  M7/1,  hanno  poi  avuto  iter  procedurali  controversi e problematici   tali  da  rischiare  di  accendere  pericolosi  contenziosi  per  la  difficoltà  di  applicare  la  specifica  norma oppure  per  negarne  puntualmente  l’applicazione.

La definizione  dei  parametri  urbanistici  e  della  tipologia  degli interventi, all’interno  del  Piano Strutturale,  ha  inoltre  reso  ancora  più  complessa  la  risoluzione  di  alcune  problematiche  per  la  maggiore  difficoltà e  complessità  procedurale  di  apportarvi  varianti.

Per quanto  sopra,  in  attesa di  addivenire   all’adeguamento del  proprio  P.S.  ai  Piani  degli  altri  Comuni della  V.D.C,  in ottemperanza  a  quanto  stabilito  con  la  Deliberazione  della  Giunta  Esecutiva  del Circondario  della Val Di Cornia 20   del  19.04.2004,  l’Amministrazione  ha  richiesto  una  variante  gestionale,   volta  alla modificazione – ove  la stessa  non  sia in contrasto  con le  previsioni  del PS  -  delle  norme  tecniche  di attuazione  del  Regolamento Urbanistico  per  risolvere  le  problematiche di  attuazione degli  interventi  edilizi sul  patrimonio edilizio esistente.

 a.3 Gli  indirizzi  dell’Amministrazione  Comunale.  La nuova  Amministrazione,  insediatasi a  metà  del  2004  aveva  chiaramente  dichiarato  nel  proprio  programma  di  legislatura  la  volontà  di  intervenire  sul  PRG  ponendosi  alcuni  obiettivi   primari.

Stralcio del programma  di legislatura : 

“ ……….. Il PS in questi anni ha incrementato e sviluppato il tessuto edilizio e il sistema infrastrutturale del territorio. Oggi, dobbiamo decidere con chiarezza se, quanto e come consentire nuova espansione. Un obiettivo da perseguire, a livello di Circondario, con la elaborazione di una nuova programmazione urbanistica orientata verso la promozione dello sviluppo locale sostenibile.
Nella consapevolezza che dovrà scaturire una offerta equilibrata nel dimensionamento, nelle soluzioni progettuali e nella distribuzione territoriale è proponibile:
- il recupero del tessuto edilizio del territorio tutelando l'aspetto architettonico, le altezze, l'arredo, i fronti degli edifici e l’ambiente. Costruire nella forma del recupero avrà un senso se riuscirà a: creare un effetto calmiere sui prezzi delle abitazioni; incentivare la RESIDENZA , un problema di rilevanza sociale; rafforzare qualitativamentente la nostra offerta turistica e commerciale.

In tal senso, sarà determinante una analisi ricognitiva dello stato di attuazione degli interveti dal Piano Strutturale, per valutare gli eventuali correttivi resi necessari dalle mutate condizioni di alcune aree interessate da previsioni che non hanno trovato pratica attuazione.
- l’attuazione di misure di salvaguardia della fascia costiera

- una serie di incentivi per sviluppare il settore alberghiero, esistente e di nuova realizzazione, in favore di una maggiore qualità e diversificazione della nostra offerta turistica
- individuazione di aree dove promuovere la realizzazione di strutture alberghiere e di ostelli localizzate in zone non sensibili dal punto di vista ambientale
- perseguire serie politiche per il contenimento delle seconde case e delle strutture extra- alberghiere
- il miglioramento architettonico del patrimonio edilizio esistente, individuando in tal senso iniziative di sostegno, per la valorizzazione ed il miglioramento della qualità della vita dei centri storici ed urbani.In tal senso si prevede la costituzione di una commissione che si esprimerà sulla qualità degli interventi e progetti presentati
- incentivare tutti gli interventi ecocompatibili - privati e pubblici- nell’indirizzo di rafforzare la tutela ambientale e l’uso della bioarchitettura
- definire una nuova perimetrazione del territorio dove non si autorizzano i frazionamenti degli immobili in modo da impedire la realizzazione di nuove seconde abitazioni
- nuove norme che vietino il cambio di destinazione d’uso verso il residenziale, di immobili esistenti, sia nel centro urbano che e soprattutto nel sistema agricolo
- promuovere la risistemazione e valorizzazione degli edifici esistenti a San Carlo attraverso iniziative di sostegno
- rivisitare la previsione del campeggio e della RTA a San Carlo destinando questa area ad attività turistico-alberghiere ed ad edilizia agevolata a favore della residenza stabile………….”

Come  si  può   evince  dal Programma  di Legislatura  gli obiettivi  prioritari  dell’Amministrazione  Comunale  sono:

                Lo  sviluppo  della  ricettività  turistica   volto  a  consentire  la  realizzazione  di  una  offerta  di  strutture  ricettive  di qualità,  la  cui  realizzazione non comporti  problematiche  di  carattere  ambientale  e paesaggistico,  possibilmente  realizzate  attraverso  il  recupero  di  edifici  esistenti,  ricche  di  servizi  integrativi  quali centri  benessere,  fitness,  piscine  ed  in  grado  di  diversificare  l’offerta  attualmente  presente innalzando  la  qualità  complessiva  delle  strutture. In  tale  ottica  si  è  cercato  di  favorire  le  strutture  ricettive  alberghiere (quelle  cioè  ricomprese  negli  articoli  26 e 27  della  L.R. 42/2000  e  rientranti  nella  destinazione d’uso,  prevista  dal  Piano Strutturale,  di  Attività  Ricettive )  sia  esistenti  che  di  nuova previsione.

L’incentivazione  della   residenza stabile o comunque  presente  per  periodi  lunghi  dell’anno è  sempre  stato  un  problema  sentito  dall’Amministrazione  Comunale.  La  grande  appetibilità  degli  immobili  residenziali  nel  territorio  del Comune di  San  Vincenzo – per  la  maggior  parte  con  finalità  di  seconde  case  di  proprietà   da  utilizzare  nel  periodo estivo – ha  indubbiamente  fatto  lievitare  i  valori  immobiliari    in  misura  tale  che  non  si  trova  riscontro  nei  Comuni  vicini.   Ciò   è  un  grave  impedimento   per  chiunque  abbia  in  progetto  di  acquistare  una  abitazione per  porvi  la  propria  residenza. Problematica  che  ostacola  soprattutto i  giovani  e  le  coppie  di  recente  formazione.

Non  potendo  intervenire  con  previsioni di  residenza   in  quantità  tali  da  calmierare  il  mercato  la  scelta  è  stata orientata  verso interventi  di  edilizia  convenzionata  da  realizzare  in  ambiti  di  recupero  del  patrimonio edilizio  esistente  e  con  zone  di  completamento  interne  al  centro  edificato, di  ridotte  dimensioni  e  soprattutto  localizzate  in  aree  meno afferenti  al  turismo  balneare  e  più  vocate  alla  residenza.

Ulteriore  intervento  finalizzato  ad  impedire  un  eccessivo  frazionamento  delle  unità  immobiliari residenziali esistenti  o  gia  previste  dal   PRG    è  quello  di  imporre  una  superficie minima per  ogni  nuovo  alloggio  e  vietare  il  cambio  di  destinazione d’uso verso  il  residenziale   dei  locali  destinati  ad  attività  commerciali  o di altri   immobili  posti  ai  piani  terra  degli  edifici.

La   tutela  del  Sotto  sistema  Agricolo che   è  stato  oggetto  di  interventi  di  recupero  del  patrimonio edilizio esistente,  previsti  dal  Regolamento  Urbanistico,  con  cambio  di  destinazione d’uso  verso  la  Residenza. Tali  interventi,     in  alcuni  casi hanno  creato un  indubbio  impatto sul  paesaggio,  soprattutto in  relazione  alla  loro  dimensione.   Le norme  che  consentivano  il  recupero  di  edifici  non  agricoli  esistenti  alla  data  di  approvazione  del  R.U.   vengono  quindi  abrogate  con  l’obiettivo  di  limitare  gli  interventi  di  trasformazione  in  un  sottosistema  che  necessita  di  maggiore  tutela  ambientale  e  di   interventi  mirati  allo  sviluppo  dell’agricoltura.

Il divieto di intervenire  comunque  in aree sottoposte  a vincolo ambientale o paesaggistico è  un  ulteriore elemento  di  tutela del  Territorio.

La  qualità  degli  interventi  previsti  dagli  strumenti  di  pianificazione  è  divenuta  una  delle  priorità  per  l’Amministrazione  comunale.  In  tal  senso  si  dovranno  ricercare  nuove  procedure  per  la  corretta  valutazione  dei  progetti  proposti dai  privati  mirate  alla  ricerca  della  corretta composizione  architettonica,  alla  qualità  costruttiva,  al  corretto  inserimento  nel  contesto  edificato,  ad  una  maggiore  attenzione  negli  interventi  su  edifici  che  presentano particolari  caratteristiche  storico  architettoniche. La  presente  variante in  tal  senso introduce  elementi  chiarificatori  dell’articolato  normativo che  consentono  una  migliore  valutazione degli  interventi.

In  alcuni  casi  interventi  fattibili  con  le  norma  precedenti,  sono  stati  ridimensionati  al  fine  di  consentirne  un  migliore   inserimento nel  tessuto  urbanistico.

Di  grande  rilevanza  ambientale  ed ecologica è  infine  la  concreta  applicazione  delle  tecniche  di  bioarchitettura  in  coerenza   con  il  disposto  degli  articoli 145, 146 e 147   della  nuova  Legge Regionale  per il  governo  del territorio  n° 1/2005 e  con  le  “ linee Guida per la Valutazione della Qualità energetica ed Ambientale degli edifici in Toscana” . In  tal  senso la previsione  di una  rigida  norma  di  valutazione  dei  requisiti  di  certificazione  ambientale degli  edifici,  consente  l’attribuzione  degli  incentivi previsti in esclusivo rapporto  con  interventi  che  siano  qualificanti  dal  punto  di vista  del  contenimento  energetico,  del  risparmio  delle  risorse  essenziali, della  protezione  degli ambienti e delle  persone  dagli  agenti atmosferici e dall’inquinamento.   

In  ultimo  è  da  segnalare  che  a  molti  degli  interventi  previsti  nelle  schede  normative   sono  collegati  interventi  di sistemazione e  riqualificazione  di  spazi  ed  aree pubbliche  al  fine  di  consentire,   contestualmente  alla  realizzazione  di  interventi  edificatori  da parte  di  privati,  opere  di  interesse  pubblico  mirate  alla migliore  vivibilità  e fruibilità  delle  strade e delle piazze da parte  della  collettività,  un abbellimento ed una  riqualificazione  complessiva  ed equamente  distribuita  della  città,  la  dotazione  di  servizi  pubblici.

b – Il quadro  conoscitivo  di  riferimento:

Il  Quadro Conoscitivo  di  riferimento  della  presente  variante  gestionale  è  nella  sostanza quello  allegato  al vigente Piano Strutturale e al    Regolamento  Urbanistico.

Ad  integrazione  dello  stesso  sono da  considerare quali  ulteriori  elementi  conoscitivi:

1.      Le Indagini  geologiche e  le  nuove  Carta e  Schede  di  valutazione  della  fattibilità redatta  dal  Dott.  Geol.  Maurizio  Sileoni.

2.      Il  nuovo  Studio   idraulico  di   supporto  alla  variante  al Regolamento  Urbanistico,  redatto  dall’Ing.  Nicola  Lenza,   dotato  degli  ultimi  studi  idraulici  ed  ulteriori  approfondimenti  locali, effettuati  sul  territorio, ed  inoltre  corredato delle  valutazioni  in  linea  con  il  nuovo  Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico per il bacino di rilievo Regionale Toscana Costa approvato  con  D.G.R.  n°  1330/2004.

3.      Il   nuovo  Atlante  Territoriale  del  comune  di San  Vincenzo  oggetto  di  puntuale  adeguamento  ed  aggiornamento  delle  tavole di  uso  del  suolo  e  di  uso dei piani terra   e  n°  dei  piani  degli  edifici,   con  gli  interventi  edilizi   realizzati  negli  anni  1997-2005.

4.      Le richieste  di  inserimento  o  di  modificazione  delle  norme  presentate  a qualunque  titolo  dai  cittadini  interessati  nel  periodo  di  validità  delle  precedenti  norme.

c - Le motivazioni  alle  varianti  apportate:

Gli interventi  di modifica agli  elaborati  del  R.U. apportati  con la  presente  proposta  di  variante  sono  di  seguito  elencati  con  le  rispettive  motivazioni che  hanno  indotto  la scelta:

NORME  GENERALI:

1  - Modifiche  all’articolo 14 “Norme  specifiche per i Sottosistemi ambientali A.3 ed A.4 ad eccezione delle U.T. 4.1 - 4.2 - 4.3”

Tali  modifiche,  indotte  dalla  necessità  di   impedire  usi  impropri  delle  autorimesse pertinenziali  e  degli  annessi agricoli, non  realizzati  ai  sensi  delle  normative  regionali  per le zone  agricole,  sono  tese  alla  realizzazione  di  strutture  che ,  consone  allo  scopo  per  le  quali  vengono  realizzate,  abbiano caratteristiche  architettoniche  tali  da  disincentivare  una  loro utilizzazione  diversa,  spesso  quella  abitativa.

Con  l’abrogazione  delle  norme  che  consentivano l’adeguamento  degli edifici residenziali esistenti  ed  il  recupero e cambio di destinazione d’uso  degli edifici esistenti  si  è  voluto  impedire  una  indiscriminata  edificazione in aree di pregio ambientale  con  particolari  problematiche  di  dotazione  opere  di  urbanizzazione  primaria . 

2  - Modifiche Art. 15 – “Norme generali per i Sottosistemi Insediativi

Le  modifiche  di  cui  ai  punti 3 e 4   sono  di  mero  carattere  chiarificatorio  e  volte  alla  regolamentazione  più  chiara  della  possibilità  di edificare  autorimesse  pertinenziali   fuori  terra la  cui   dimensione  massima,  per  limitarne  comunque  l’impatto,  è stata fissata in  mq.  50. Iil  comma  5  introduce  invece  una  nuova  norma,  direttamente  conseguente  agli  impegni  presi  nel  programma  di  legislatura,  tesa  ad  impedire  l’eccessivo   frazionamento  delle  Unità Immobiliari esistenti  e  la  conversione  in  residenza  di  spazi attualmente  destinati  alle  attività  commerciali.

 3  - Modifiche  all’ Art.  16 – “Modificazioni edilizie – aspetti generali”

Viene  ribadito  e precisato la  applicabilità  delle  modificazioni al  singolo  edificio in  modo  unitario ed  indivisibile  indipendentemente  dal  numero delle  Unità  Immobiliari  in  cui  esso  sia  suddiviso.

L’inserimento  delle  definizioni  degli elementi architettonici  e  dei  principali  parametri  urbanistici  utilizzati  dal  PRG  è  elemento  di  chiarezza  della  lettura  dell’articolato  normativo  del  R.U.  

4  - Modifiche  all’ Art. 17 – “Modificazioni edilizie – tipologie  di  intervento”

Viene  inserita  la  normativa  che  consente  l’applicazione  degli  incentivi   per  la  bioarchitettura  di  cui agli  articoli 145- 146 e 147  della  L.R. 1/2005

MODIFICAZIONI EDILIZIE:

5  - Modifiche agli  Artt. 19 - Modificazione edilizia 2 Salvaguardia dei fronti;  20 - Modificazione edilizia 3  Adeguamento degli edifici; 21- Modificazione edilizia 4 Rinnovo degli edifici   e 22 - Modificazione edilizia 5 Adeguamento ed incremento degli edifici

Al  fine  di  una  maggiore  tutela ambientale  ed  architettonica, ed alla necessità di  consentire  una sostanziale equità della  possibilità di  intervenire  a parità  di  norma  applicata,  vengono apportate  variazioni  mirate  alla  maggiore  tutela degli  edifici interessati (M2),  alla  dotazione  dei  parcheggi  pertinenziali ( M3) ed  alla  apposizione  di  vincoli  di  destinazione  in  caso  di  incrementi finalizzati  alla  residenza  nonché  alla  diversa  possibilità  di  usufruire  delle  potenzialità  di ampliamento  previste (M5

6  - Modifiche all’  Art. 23 - Modificazione edilizia 6  Adeguamento funzionale degli alberghi esistenti.

Al  fine  di  incentivare  l’adeguamento  degli  alberghi  esistenti  e  di  consentire  un maggiore  dotazione  di  servizi  quali  centri  benessere,  piscine,  fitness  ecc.  si  è  previsto  una  dotazione  di  S.L.P  esclusivamente  destinata  a  tali  realizzazioni.

6  - Modifiche all’  Art. 24 - Modificazione edilizia 7  Conversione  verso strutture  ricettive ed all’ Art. 24 Bis - Modificazione edilizia 7/1 Conversione verso strutture ricettive S.S.A. A3

Preso  atto  che, degli  interventi  ammessi  ai  sensi  delle  norme  M7 e M7/1  quelli  realizzati  negli  anni  precedenti,  sono  stati quasi  completamente  rivolti  alla  realizzazione  di  CAV  e strutture  ricettive extraalberghiere, le  modifiche  apportate  sono  principalmente  volte  alla  possibilità   di una  maggiore   realizzazione  di  strutture  ricettive  alberghiere di  cui  all’Articolo 26 della  L.R.  42/2000,  individuate  quali  quelle  maggiormente  qualificanti  dell’offerta  turistica  del  paese,  che  consentono  un  maggiore  sviluppo  dell’economia  indotta  e  dell’occupazione. 

TITOLO VII  - SCHEDE  NORMATIVA 

7 - Titolo VII -  Interventi previsti nelle aree all'interno del perimetro del centro abitato ove è prevista l'edificazione di completamento o di ampliamento degli edifici esistenti.

Schede normative B. (ART.28 B L.R. 5/95)

Le  motivazioni  sono  da leggersi  principalmente  negli obiettivi  indicati  in ciascuna  scheda

SSI.7.b.1-a   EX   CONSERVIFICIO

L'obiettivo è la riqualificazione dell'ambito composto dall’ex conservificio ed annessi. La  realizzazione  di  un  polo  di servizi  commerciali  ed  attività  urbane  nella  zona  a  nord  del paese,  di  facile  accessibilità.  La  realizzazione  di  residenza  convenzionata.

SSI.5.b.18   LO SCOGLIETTO - LACHI

L'obiettivo è la qualificazione e il miglioramento dell’uso delle risorse, rispetto al piano attuativo adottato, con la conseguente riduzione degli sprechi, come per es. l’isolamento termico oltre i valori della legge 10, i pannelli solari per la produzione di acqua sanitaria, impianti di riscaldamento e climatizzazione ad alta efficienza.

L’obiettivo è, inoltre, la riqualificazione dell'esistente mediante cambio di destinazione d'uso solo ad Residenza Turistico Alberghiera e/o Albergo e l'adeguamento funzionale della struttura ricettiva, anche in termini di parametri urbanistici.

SSI.5.b.19    AREA PODERE  SAN GIOVANNI

L'obiettivo è la riqualificazione dell'area con la nuova edificazione  residenziale  convenzionata  a completamento del tessuto urbanistico esistente.

SSI.7.b. 23  Via  del Giardino

L'obiettivo è dotazione  di  alloggi  residenziali a prezzo  convenzionato,  realizzati  con  sistemi di  finanziamento  privati.     

 SSI.7.b.24    BELVEDERE

 L'obiettivo è il  completamento  delle  previsioni  del  P.D.L.  “Belvedere”  non  realizzate con la  realizzazione di  alloggi  residenziali a prezzo  convenzionato,  realizzati  con  sistemi di  finanziamento  privati.

SSI.5.b.20   COMPLETAMENTO VILLA PIANI

L'obiettivo è la riqualificazione dell'area adiacente l’esitente Villa Piani  con il recupero e la riqualificazione degli edifici esistenti tramite una nuova edificazione a completamento del tessuto urbanistico esistente, nel rispetto dei principi compositivi e della qualità architettonica  dell’esistente, consentendo  incrementi edificatori comunque ammissibili dalla  attuale  normativa che  consentiva  la  applicazione  della  normativa  della  M.7/1  in  base  alla  quale  la  proprietà  aveva  presentato  una  proposta  di  Piano  Attuativo

SSI.5.b.21 RIQUALIFICAZIONE  EDIFICIO  EX BAGNO  BRUNELLA

L'obiettivo del piano è la riqualificazione dell'edificio esistente, limitatamente  alla  porzione non ricadente  sul Demanio Marittimo,  mediante cambio di destinazione d'uso solo ad attività ricettive.

SSI.5.b..22 EX CASERMA DEI CARABINIERI ED EX CHIMERA

L'obiettivo è la riqualificazione  urbana  di  un’area   abbandonata  da  decenni ed  ubicata  in  pieno  centro  urbano.

SSI.5.b.25   PALAZZO  EX  SCUOLE R. FUCINI

La  variante  ha  lo  scopo,  verificata  la possibilità  di concentrare  gli  uffici  dell’Amministrazione Comunale  nel  palazzo  Alliata,  di  mettere  a  disposizione  un  immobile  di felice  localizzazione nel  centro  urbano,   affacciato  sul  nuovo Porto Turistico di dimensioni  tali  da  consentire la realizzazione  di  una  struttura  alberghiera  di  qualità  alta, capace  di  caratterizzare l’ambito  del  centro  storico e  la  nuova  struttura  portuale.     

SSI.8.d.6 - CAMPEGGIO SAN CARLO PIP (UT 8.3)

L'obiettivo è la modifica  della  trasformazione dell'area per la dotazione di un campeggio. Tale piano attuativo non  ha  di fatto  trovato  pratica  attuazione ed  è  convincimento  dell’Amministrazione  che  lo stesso  avrebbe  avuto  un  pesante  inserimento  nel  tessuto  urbanistico ed ambientale  del  sottosistema  Insediativo  della  frazione  di San Carlo.La  destinazione d’uso  di Residenza, già  presente  consente  la realizzazione  di  alloggi  residenziali a prezzo  convenzionato,  realizzati  con  sistemi di  finanziamento  privati.

d - Le valutazioni della Carta della Fattibilità

La carta della fattibilità deriva dalla sovrapposizione della carta delle destinazioni d'uso, definite dal Regolamento Urbanistico, con la carta della Pericolosità geologica e del Rischio idraulico, così come integrata dalla Carta della Tutela del Territorio prodotta dall’Autorità di Bacino nell’ambito del Piano stralcio per l’assetto idrogeologico del bacino di rilievo regionale Toscana Costa.

La revisione della fattibilità non riguarda solo le porzioni di territorio soggette a variazioni delle previsioni, ma l’intero territorio comunale, in modo da adeguare lo Strumento Urbanistico alle nuove prescrizioni introdotte dal P.A.I.

L’intero territorio comunale risulta così suddiviso nelle 4 classi di Fattibilità previste dalla D.C.R. 94/85:

Classe 1 - Fattibilità senza particolari limitazioni

Equivale a livelli di rischio "irrilevante" raggiungibili  in caso di:

- Costruzioni di modesto rilievo in rapporto alla stabilità dell'insieme opera-terreno che ricadono in aree stabili e a comportamento noto,

- Interventi a carattere conservativo e/o di ripristino anche in aree ad elevata pericolosità.

In questi casi la caratterizzazione geotecnica del terreno a livello di progetto, quando necessaria, può essere ottenuta per mezzo della raccolta di notizie; i calcoli geotecnici di stabilità e la valutazione degli spostamenti possono essere omessi, ma la validità delle soluzioni progettuali adottate deve essere motivata con apposita relazione.

Gli interventi previsti dallo Strumento Urbanistico sono attuabili senza particolari condizioni.

Classe 2 - Fattibilità con normali vincoli da precisare a livello di progetto

Equivale a livelli di rischio "basso"  raggiungibili  in aree non sufficientemente note anche se ipotizzabili a "Bassa pericolosità".

Non sono previste indagini di dettaglio a livello di "area complessiva". Il progetto deve basarsi su una apposita indagine geognostica mirata alla soluzione dei problemi evidenziati negli studi condotti a livello di P.R.G.

Gli interventi previsti sono attuabili con normali vincoli definiti a livello di progetti.

Classe 3 - Fattibilità condizionata

Equivale ad un livello di rischio "medio-alto", come definibile con le conoscenze disponibili sulla pericolosità dell'area (in genere Classe 3 di pericolosità) con interventi previsti anche di non eccessivo impegno e bassa vulnerabilità (p.e. edilizia abitativa a basso indice di fabbricabilità).

Sono richieste indagini di dettaglio condotte a livello di "area complessiva" sia come supporto alla redazione di "Strumenti urbanistici attuativi" che  nel caso sia ipotizzato un "intervento diretto".

L'esecuzione di quanto previsto dai risultati di tali indagini, in termini di interventi di bonifica, miglioramento dei terreni e/o tecniche fondazionali particolari, costituiscono un vincolo specifico per il rilascio della concessione edilizia.

Gli interventi previsti dallo Strumento Urbanistico sono attuabili alle condizioni precedentemente descritte.

Classe 4 - Fattibilità limitata

Equivale ad un livello di rischio "elevato", ottenibile ipotizzando qualsiasi tipo di utilizzazione che non sia puramente conservativa o di ripristino in aree a pericolosità elevata (classe 4).

Equivale inoltre ad un livello di rischio "elevato" raggiungibile nel caso di utilizzazioni dall'elevato valore di vulnerabilità (Servizi essenziali - strutture ad uso pubblico ad elevata concentrazione, strutture ad elevato rischio indotto quali dighe, installazioni industriali con possibile emanazione di materiale nocivo ecc.) in aree a pericolosità media-bassa. In queste aree, già a livello di Strumento Urbanistico generale sono da prevedersi specifiche indagini geognostiche e quanto altro necessario per precisare i termini del problema.

In base ai risultati di tali studi dovrà essere predisposto un esauriente progetto degli interventi di consolidamento e bonifica, miglioramento dei terreni e tecniche fondazionali particolari ed un programma di controlli necessari a valutare l'esito di tali interventi.

Gli interventi previsti dallo Strumento Urbanistico sono attuabili alle condizioni  e secondo le limitazioni derivanti da quanto precisato nel punto precedente.

Per ogni area omogenea definita dal Regolamento Urbanistico (sottosistema, unità territoriale, scheda normativa) è stata predisposta una scheda di fattibilità in cui è riportata la precedente classificazione, le eventuali nuove modalità di intervento e le prescrizioni finali di fattibilità.

La fattibilità degli interventi diretti e/o di quelli soggetti a piano attuativo, la cui ubicazione non risulta definita alla data di approvazione del R.U., dovrà essere valutata con le modalità specificate all’art. 10 del Regolamento Urbanistico.

e -  La capacità insediativa del Regolamento Urbanistico

1 - Le Previsioni

La  premessa  doverosa  alla  valutazione  della  capacità  insediativa  della  presente  variante   rispetto  alle  previsioni  del  vigente  Regolamento Urbanistico  deve  considerare  che  il  corrispondente  paragrafo  della  Relazione  originaria  del  R.U.  precedente mancava  della  stima  degli  incrementi edificatori conseguenti alla applicazione della  Modificazione edilizia M7/1.

La  stima  considerava  infatti  solamente  gli incrementi  derivati  dalla M7 che  interessava circa 160 edifici  e si  ipotizzava  l’applicazione  di una percentuale  del 10%  pari a circa 16 interventi per complessivi 8.000 mq. di S.L.P.

Gli edifici ove  era possibile  applicare la  M7/1  erano  invece  molti  di più.  In  teoria alcune  centinaia  ma  per  semplicità si  considera  una  quantità  pari  a quelli  della  M7 .

Avremo  quindi  una  capacità  insediativa  complessiva ( ovviamente  ipotetica in quanto  trattasi  di  interventi  soggetti  alla  iniziativa  privata ) di 16.000 mq di  S.L.P.   complessiva  tra  le  due  tipologie  di  intervento.

L’analisi  della  pratica  applicazione  della  norma  ha  evidenziato  che  sono stati  realizzati   meno di 10 interventi  dei quali  solamente 1 con destinazione  di Attività Ricettive.

La  modifica  della  norma  sia  della  M7 che  della M7/1,  con  la  possibilità  di  cambio di destinazione d’uso esclusivamente  ad  Attività Ricettive per  di più  limitata  alle  sole  strutture  alberghiere  di  cui all’Art. 26  della  L.R.  42/2000 ,  comporterà  quindi  una  applicazione  più  limitata  della  norma,  che  è  corretto  ipotizzare  in  non  più  del  10%  delle  previsioni  sopra  ricordate  e  quindi  pari  a  mq.  1.600  con  una  diminuzione  della  capacità edificatoria  oggi  prevista  di  14.400 mq.  di S.L.P.

La stessa  considerazione  di  mancata  indicazione  degli  incrementi  conseguenti  alle  norme  del  precedente  R.U.  è  da  farsi  per  il  disposto  dell’Art. 14  relativamente  all’Adeguamento  degli edifici residenziali esistenti  ed  al Recupero  degli edifici  non residenziali  presenti  i Sottosistemi ambientali A.3 ed A.4 ad eccezione delle U.T. 4.1 - 4.2 - 4.3

 Le  modifiche  apportate con la presente variante  eliminano comunque  tali possibilità  edificatorie  che  è  plausibile  stimare  in  complessivi 2.000   mq  di S.L.P.  così suddivisi :

Adeguamento edifici residenziali esistenti  :

5 X  80 mq. =  400  mq. S.L.P.

Recupero edifici non residenziali:

5X  320 mq. =  1.600  mq. S.L.P.

Una  ulteriore  limitazione  dell’incremento  del  carico  urbanistico  è  sicuramente  data  dal   divieto  di  frazionamento  delle  U.I. esistenti  e  dal  divieto  di  cambio  di destinazione d’uso  dei  piani  terra  degli edifici esistenti.

Considerandone  il  beneficio  non si ritiene comunque  determinante  considerare  tale  diminuzione.

Non  si   considerano  nel  presente  computo  le  superfici  aggiuntive  ammesse  per le  strutture  ricettive  esistenti   in  quanto  destinate  alla  realizzazione  di  servizi  e  quindi   ininfluenti  per  il  carico  urbanistico.

Oltre  alle  considerazioni  sopra  riportate, che  in  termini  assoluti  comportano   una  diminuzione  complessiva  della  capacità edificatoria  prevista  dal  vigente  PRG  di  oltre   mq.  16.000 di S.L.P. , sono  da  considerare  gli  effetti  delle  varianti  apportate  alle  schede  normative  di  cui  al Titolo VII   delle  Norme  Tecniche  di attuazione  del regolamento Urbanistico:

(Sono considerate solamente quelle oggetto di variante o aggiuntive. Non  sono elencate  quelle  in  cui  la  variante  è costituita  da  una  ,mera  divisione  dell’area  di  intervento senza  nessuna modificazione  dei parametri  urbanistici)

B1 - Ex Conservificio:

Incremento  di 2.000  mq.  di S.L.P  dei quali circa 1.250  destinati a Attività  Urbane e 750 destinati a Residenza  Convenzionata.

B18 – Lo Scoglietto – Lachi:

Nessuna  previsione  aggiuntiva  della  capacità edificatoria esistente  nel  Piano attuativo adottato  considerato   anche  l’incentivo  previsto anche  per  altre  strutture  ricettive  per la  superficie  a  servizi quali  fitness  ecc..

B19 – Area podere San Giovanni

Incremento  di  2.000  mq  di  Residenza  convenzionata

B20 -  Villa Piani:

Nessuna  previsione  aggiuntiva  della  capacità edificatoria esistente  con l’applicazione  della  M7/1.

B21 – Ex Bagno Brunella:

Incremento  di  mq.  600  di  S.L.P. con  destinazione d’uso  di Attività Ricettive.

B22 – Ex Chimera:

Nessuna  previsione  aggiuntiva  della  capacità edificatoria esistente. 

B23 – Via  del Giardino:

Incremento  di  500  mq  di  Residenza  convenzionata.

B24 – Belvedere:

Incremento  di  600  mq  di  Residenza  convenzionata.

B25 – Palazzo ex Scuole Fucini:

Nessuna  previsione  aggiuntiva in  termini di S.L.P.  . Cambio  di destinazione d’uso  ad  Attività  Ricettive cui all’Art. 26  della  L.R.  42/2000  per  1.200 mq di S.L.P.

D6 – Campeggio  San  Carlo:

Nessuna  previsione  aggiuntiva  della  capacità edificatoria esistente  nel  Piano attuativo approvato. La  strada  intrapresa  con  la  presente  variante può  essere  la  premessa  di  una  eliminazione  definitiva  della  previsione  del  Campeggio previsto  dal Piano Attuativo  approvato  e, di conseguenza, una  ulteriore e sostanziale  diminuzione  del  carico  urbanistico  complessivo  del  PRG  stimata  in  oltre   500  abitanti.

Il  totale  della  capacità edificatoria  delle  Schede  normative  sopra  elencate ed  introdotta  con  la presente  variante  ammonta  quindi  a mq.  6.900  di S.L.P.   dei  quali  3.850  destinati  a Residenza  convenzionata,  1.250  destinati  ad  Attività  Urbane  e  1.800  destinati  ad  Attività Ricettive.

Il  Bilancio  complessivo  è    quindi  di   una  diminuzione  di 9.100  mq.  di  S.L.P  rispetto  alle  previsioni  esistenti.

2 - L’analisi  delle  trasformazioni effettuate

La  capacità  insediativa  del  P.R.G., accertata  nel  quadro  1.g  della  Relazione   del  Regolamento  Urbanistico  vigente  approvato  in  data 28.02.2000  con  Del.  C.C.  n°  18 ,  comprendeva  sia  le  previsioni  del precedente  strumento Urbanistico  confermate  in  sede  di  approvazione  del  Piano  Strutturale,  riportate al  punto  2  di  pag.  16,  sia  le  nuove  previsioni  del  Piano  Strutturale, riportate  al  punto 3  di pag.  16  e 17    ed  infine  gli  incrementi  consentiti  dal  Regolamento  Urbanistico,  riportati  al  punto 4 di pag.  17.

Tali  incrementi  ammontavano  a  complessivi   172.703   mq.  di  nuova  edificazione,  ampliamento e    ristrutturazione degli  edifici esistenti,  che  con  le  considerazioni  di cui al precedente  punto 1  sale a oltre  180.000  mq.  di  S.L.P.

Tale  previsione  era  così  suddivisa  per destinazione d’uso:

Residenza                     =  mq.  di S.L.P.   49.952

Attività  Urbane           =  mq.  di S.L.P.   10.134

Turistico Ricettivo        =  mq.  di S.L.P.   77.617

Attività Produttive        =  mq.  di S.L.P.   45.000

TOTALE                     =  mq.  di S.L.P. 182.703

Nell’adeguamento  dell’Atlante  Territoriale  sono evidenziati  gli  interventi  effettivamente  realizzati  negli  anni   successivi  alla  formazione  del  nuovo  P.R.G.   che  sono così  quantificati: 

a - Interventi  di  nuova  edificazione:

Residenza                     =  mq.  di S.L.P.   37.613

Turistico Ricettivo        =  mq.  di S.L.P.        694

Altre Destinazioni (1)   =  mq.  di S.L.P.     2.473

Sommano                    =  mq.  di S.L.P.   40.780

b - Interventi  di  sopraelevazione   (M5 ed  M ):

Residenza                     =  mq.  di S.L.P.     3.416

Turistico Ricettivo        =  mq.  di S.L.P.        522

Altre Destinazioni (2)   =  mq                      1.504

Sommano                    =  mq.  di S.L.P.     3.938

Oltre  a  tali  interventi  che  comportano un aumento  del  carico  insediativo,  devono  essere  considerati   (e sono  evidenziati  in  colore  giallo  nelle  tavole  dell’Atlante Territoriale) gli  interventi  di  ristrutturazione e sostituzione  edilizia  attuati  sul  patrimonio edilizio esistente  e  quindi  senza  un  incremento  del carico  insediativo.   In  tali  interventi  sono  ricompresse    tutte  le  M4  con  destinazione d’uso  residenziale  (  tali  interventi  hanno interessato  circa  28.600   mq.  di  S.L.P.  esistente ),    e   le  M7   ed  M7/1   con  destinazione d’uso  turistico ricettivo  (  Attività  Ricettive  e  Residenza  Turistica )   che  sono  quantificati  in  complessivi   11.422  mq.  di  S.L.P.   ai  quali  dovrebbero essere  tolti  i mq  di  S.L.P. corrispondenti agli  edifici esistenti  oggetto  di  intervento.  Tale  quantità  ( non  meglio  stimabile  dal  data base  dell’Atlante  territoriale ) corrisponde  nella  ipotesi  più  restrittiva  ad  un quarto  di quanto  realizzato  e  quindi  a   circa  3.000  mq.

Il  totale  degli  interventi  previsti  dal  PRG  che  comportano  un  incremento  del  carico  urbanistico    e  quindi  di  poco  superiore   a  mq.  50.000  pari  a circa   un quarto  del  complessivo  delle  previsioni  esistenti,  con  la  considerazione  che  le  maggiori  quantità  sono  da  ascrivere  a  interventi  previsti  nel  PRG  precedente (  Bellavista   per  mq.  4.200;  PEEP  Castelluccio  per  mq.  9.350   e    Olimpia  per  mq. 13.200 per  un totale  complessivo  di mq. 26.750 )

(1) =  Attività Urbane – Attività Produttive – Attività Agricole – annessi agricoli  di cui all’Art. 14  - autorimesse pertinenziali.

(2) =   in tale categoria  sono  comprese le realizzazioni di sottotetti  non abitabili che pertanto non costituiscono S.L.P

f -  Valutazione  degli effetti  ambientali delle  previsioni e  modificazioni  apportate e valutazione ambientale della ricettività costiera, della dotazione idrica e della potenzialità depurativa relativa alla capacità insediativa

Le  considerazioni  ed  i  dati  della  diminuzione  complessiva  del  carico  urbanistico  conseguente  alla  presente  variante  costituiscono elemento  fondamentale  per  sostenere   che  la  Valutazione  degli Effetti Ambientali  è  positiva  in  rapporto  agli  effetti  della  variante  in  quanto    gli  stessi   sono  soprattutto  in  riduzione.

Gli elementi  inseriti  nell’articolato  normativo sono  tutti  finalizzati  ad  una  maggiore  tutela  ambientale  ed architettonica;  le  nuove  previsioni,  quasi esclusivamente  finalizzate  ad  una  residenza  stabile e  comunque di  migliaia  di  mq.  inferiori  a  quelle  precedenti,  fanno  rientrare  nelle  dotazioni  massime  ammissibili per  la  fascia  costiera,  per  i  consumi  idrici e per  la  capacità  depurativa.

La  carta  della  Fattibilità  geologico  idraulica  e  le  relative  schede  affrontano  sistematicamente  le  problematiche di  carattere  geologico  ed  idraulico.

Nello  nuovo  Studio   idraulico  di   supporto  alla  variante  al Regolamento  Urbanistico   sono  indicate  le  soluzioni  tecniche  necessarie  per  garantire  la  messa  in sicurezza  idraulica  delle  aree interessate  dalle  previsioni  insediative.

 La  tutela  delle  aree  del  Sottosistema  A3  soggette  a  vincolo  ambientale  è  un  ulteriore  elemento  di  valutazione  positiva  della  variante  apportata

Per  quanto  sopra  la  valutazione  degli  effetti  ambientali  delle  nuove  previsioni, così  come  introdotte  dalla  presente  variante  è    da  ritenersi  positiva  e  migliorativa  del  Regolamento  urbanistico  precedente.